dexinwin 9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在会上表示，当前房地产市场供求关系发生重大变化，房地产已经进入存量时代。在商品住房销售方面，将推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱、一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
张雪涛表示，现在来看，现房销售已经是大势所趋。
这一表态，也意味着我国商品住房销售制度正在进入新的调整阶段。
房地产进入存量时代
住建部此次发布会首先释放出的一个重要信号，是房地产市场发展阶段正在发生变化。
数据显示，二手房交易占全部住房交易的比重已经从2020年的27%，提高到2025年的46%；2026年前8个月，这一比例进一步达到52%。
从交易结构来看，二手房交易占比超过一半，被住建部认为标志着房地产进入存量时代。房地产市场发展的重点，也正在从过去的大规模增量建设，逐渐转向存量提质、结构优化和居住品质提升。
这意味着，房地产行业未来关注的不只是“建设多少新房”，还包括如何让已经存在的住房更好地满足居民居住需求。
为什么要推进现房销售？
与预售模式相比，现房销售最直观的特点就是“所见即所得”。
过去，购房者购买期房时，看到的往往是规划效果图、样板间以及项目建设方案，真正入住则需要等待一段时间。
在这个过程中，项目建设进度、交付时间以及最终呈现效果，都可能成为购房者关注的问题。
推进现房销售后，购房者能够在房屋已经基本建成甚至完成交付条件后进行选择，对住宅的位置、户型、公共区域以及实际建设情况有更加直观的了解。
住建部表示，推进现房销售能够解决商品住房销售“一手交钱、一手交房”的问题，从根本上防范交付风险。
现房销售并非意味着所有预售立即取消
需要注意的是，“现房销售是大势所趋”并不意味着所有房地产项目从现在开始都必须立即采用现房销售。
9月4日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，已经对新老项目如何衔接作出具体安排。
按照相关规定，通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目以及已经出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，则鼓励实行现房销售。
对于仍然实行预售的项目，则需要进一步完善预售管理和预售资金监管。
因此，未来一段时间内，市场可能会呈现现房销售和规范预售并存的局面，而现房销售的覆盖范围将逐步扩大。
预售项目的资金监管也将进一步加强
现房销售之外，此次制度调整同样关注预售项目的资金安全。
根据相关政策，对于实行预售的商品住房项目，单体建筑应完成主体结构封顶，同时加强预售资金监管。
购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。
政策的核心目的，是进一步降低项目建设过程中的资金风险，保障购房者的合法权益。
也就是说，在现房销售逐步推进的同时，仍然采用预售模式的项目，其资金使用和监管要求也将更加严格。
“所见即所得”改变购房逻辑
过去买房，消费者需要在“未来”与“承诺”之间进行选择。
楼盘还没有完全建成，购房者就需要根据规划方案判断未来的居住环境。
现房销售则将这种判断更多地转变成对实际产品的选择。
小区园林是否达到预期、楼间距是否符合规划、公共区域建设情况如何、户型采光和通风效果怎样，购房者都能够更加直观地进行判断。
对于房地产开发企业而言，这也意味着产品质量的重要性进一步提高。
当消费者能够直接比较已经建成的住房之后，开发企业需要更加重视住宅品质、配套建设以及物业服务等实际体验。
新项目将优先选择现房销售
住建部此次明确提出，新项目要优先选择现房销售，并统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策。
这意味着，未来房地产企业的开发模式也可能随之发生变化。
过去部分企业更加重视开发速度和资金周转效率，而随着现房销售逐步推广，项目建设、融资安排、资金监管以及销售节奏之间需要建立更加稳定的关系。
住建部此前介绍“十五五”时期房地产发展新模式时提出，将重点推进项目公司制、主办银行制和现房销售制三项基础性制度。
其中，项目公司制主要解决项目独立实施主体问题，主办银行制主要解决项目融资问题，而现房销售制则主要解决商品住房销售和交付问题。
三项制度相互配合，也意味着房地产行业正在从过去的开发、销售模式向更加注重项目风险和长期运营的模式转变。
房地产从“增量”走向“存量”
现房销售成为重要方向，与房地产进入存量时代密切相关。
过去几十年，我国城镇化快速推进，大量人口进入城市，住房需求持续增长，房地产市场经历了较大规模的发展。
如今，市场供求关系发生变化，二手房交易占比持续提升，房地产市场开始更加重视存量住房。
住建部提出，城市发展正在从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；住房和房地产领域则出现房地产进入存量时代等变化。
在这一背景下，房地产行业未来不仅需要建设“更多的房子”，还需要建设“更好的房子”。
购房者关注点也可能发生变化
如果现房销售逐步成为主流，购房者未来看房的方式也可能发生变化。
过去买期房时，消费者更加关注开发商品牌、规划效果图、沙盘以及未来区域发展。
现房销售环境下，消费者能够更加直接地比较实际产品，包括房屋质量、园区环境、配套设施、物业服务以及周边生活条件。
对于购房者来说，这种变化意味着信息透明度进一步提高，同时也要求消费者在买房过程中更加重视实际考察。
当然，现房并不意味着所有住房产品天然不存在问题，购房者仍然需要关注房屋产权、土地使用年限、规划用途、物业服务、交易手续以及房屋质量等信息。
房地产销售制度进入新阶段
从预售为主，到逐步推进现房销售，中国房地产市场正在经历一场销售制度层面的变化。
此次住建部明确提出“现房销售是大势所趋”，并结合房地产进入存量时代的新形势，对“十五五”时期的房地产发展模式作出部署。
对于房地产企业而言，未来需要更加关注项目本身的质量和风险控制；对于购房者而言，“所见即所得”意味着买房决策将更多建立在实际产品之上。
而对于整个房地产行业来说，现房销售并不是简单改变一种卖房方式，而是房地产从规模扩张走向品质提升、从增量发展走向存量提质过程中的一项重要制度变化。
随着相关政策逐步落地，未来商品住房市场的销售模式、开发节奏和购房体验，都可能出现新的变化。
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